A rövid- és hosszú távú lakáskiadás közül nehéz választani. Míg az előbbi esetben gyakran magasabb a megtérülés, azonban több munka és nagyobb kockázattal érdemes számolni. Addig az utóbbi kiadási formánál folyamatos visszatérő bevételre, alacsonyabb kockázatra, kevesebb munkára, azonban jellemzően alacsonyabb megtérülésre számíthatunk. Ebben a cikkben összefoglaljuk a legfontosabb előnyöket és hátrányokat, a döntés megkönnyítéséhez. Tudj meg többet hosszú- és rövid távú lakáskiadás témában!
Mi a legfontosabb különbség?
Az előnyök bemutatása előtt fontos tisztázni az alapfogalmakat. A következőkben bemutatjuk a rövid és hosszú távú lakáskiadás közötti legfontosabb különbséget.
Hosszú távú lakáskiadás (ingatlanbérbeadás, albérlet)
A hosszú távú lakáskiadást a köznyelvben albérlet, míg a jogszabályokban ingatlanbérbeadás néven emlegetik. A hosszú távú lakáskiadás a lakóingatlanok hasznosításának legelterjedtebb módja. Lényege, hogy az ingatlanban hosszabb időre, hónapokra vagy akár évekre él a bérlő.
Hosszú távú lakáskiadás esetén a bérlő és a bérbeadó között bérleti szerződést szükséges kötni, amely egyebek mellett az alábbiakat tartalmazza:
- bérleti díj összege,
- fizetési határidő,
- bérleti szerződés időtartama (lehet határozott és határozatlan, általában minimum 1 év),
- kaució összege,
- a felek jogai és kötelezettségei.
Hosszú távú lakáskiadás esetén a bérlő rendszerint fix összeget fizet havonta bérleti díjként, továbbá megtéríti az egyéb lakhatási költségeket (például rezsi, biztosítás, közösköltség). Szerződéskötéskor megállapításra kerül a kaució, amely óvadékként szolgál. Általában 2-3 havi bérleti díj, amelyet visszafizetnek a bérlőknek, feltéve, hogy az ingatlanban nem keletkezett kár.
Rövid távú lakáskiadás
Rövid távú lakáskiadás esetén az ingatlant jellemzően napokra vagy hetekre adják bérbe. A törvényi megkötés szerint a rövid távú lakáskiadás maximális ideje 90 nap. A lakóingatlanok hasznosításának ezen módja főleg turistákat céloz és jelentősen népszerűbb lett az elmúlt években az olyan applikációknak hála, mint az Airbnb, melyek megkönnyítik a kereslet és kínálat összekapcsolását.
Míg hosszú távú lakáskiadás esetén az ingatlan nem feltétlen felszerelt és bútorozott, addig rövid távú lakáskiadásnál elvárt, hogy bútorok, konyhai felszerelések és egyéb kényelmi cikkek legyenek az ingatlanban. Másik jelentős különbség, hogy a rövid távú lakáskiadásnál a takarítás a host (vagyis a lakást kiadó személy) felelőssége.
Szemben a albérlettel, rövid távú kiadás esetén a bevétel jelentősen fluktuálhat. Jellemzően a kedvező turisztikai időszakban, vagyis késő tavasztól a kora őszi hetekig érkezik több foglalás. Míg a késő őszi – korai tavaszi időszakban alacsonyabb a vendégéjszakák száma.
Melyek a hosszú távú lakáskiadás előnyei és hátrányai?
Ahhoz, hogy megfelelő döntést tudj hozni, elengedhetetlen ismerni az előnyöket és hátrányokat. Következzenek a hosszú távú ingatlanbérbeadás legfontosabb pozitívumai és negatívumai!
Előnyök
- Csekély adminisztrációs feladat: Hatalmas előnyt jelent, hogy hosszú távú lakáskiadás esetén minimális az adminisztrációs teher. Az egyetlen visszatérő feladat az ingatlankiadás adózása kapcsán felmerülő negyedéves SZJA fizetés.
- Lakhatási költségek a bérlőt terhelik: A rezsi, biztosítás és egyéb lakhatás kapcsán felmerülő költségeket a bérlő fizeti.
- Tervezhetőség: Mivel hosszú távon, gyakran éveken keresztül, laknak az ingatlanban, így a bevétel folyamatosan és tervezhető módon érkezik. Ráadásul, ha a határozott idejű szerződést idő előtt felmondja a bérlő, akkor a kauciót nem szükséges visszafizetni.
- Kevesebb munka: Az ingatlankiadással, megfelelő bérlő esetén, minimális feladat van. Előfordulhat, hogy hónapon keresztül nincs tennivaló az ingatlankiadás kapcsán. Bár a hosszú távú lakáskiadás nem nevezhető passzív bevételi formának, hiszen időnként vannak felmerülő feladatok, azonban mégis igazán közel van hozzá.
- Kisebb kockázat: A rövid távú lakáskiadással előfordulhat, hogy a turizmus átmeneti visszazuhanása (például járványhelyzet) miatt csökken a bevétel. Az ilyen jellegű kitettség kevésbé jellemzi a hosszú távú lakáskiadást.
Hátrányok
- Alacsonyabb anyagi megtérülés (magas alternatíva költség): Az alternatíva költség a közgazdaságtanban használt fogalom. Azt jelezi, hogy az egyéb a gazdasági döntés alternatíváinak milyenek a várható megtérülése. Általában kijelenthető, hogy a rövid távú lakáskiadással magasabb bevétel érhető el, így az albérletként kiadott ingatlanok esetén lemondunk az extra jövedelemről.
- Potenciális jogi problémák: Előfordulhat, hogy a bérlő nem fizet vagy egyéb módon megszegi a bérleti szerződésben szereplő feltételeket. Ilyenkor nagyon nehéz lehet kilakoltatni a bérlőt. A közjegyzővel hitelesített kiköltözési nyilatkozat sok esetben megkönnyítheti a dolgunkat, így ezt mindenképpen készíttesd el a beköltözés előtt.
Tudj meg többet az ingatlankezelés szolgáltatásról!
Melyek a rövid távú lakáskiadás előnyei és hátrányai?
Most pedig következzenek a rövid távú lakáskiadás esetén felmerülő előnyök és hátrányok!
Előnyök
- Magasabb megtérülés: A legfontosabb előnyt a magasabb profit jelenti. Gyakran 10-25%-kal magasabb lehet az elérhető bevétel, mint albérlet esetén.
- Automatizálható: Az ingatlan kezelésének köszönhetően számos feladat kiszervezhető. Így nem feltétlen kell a takarítással, vendég bejelentkezéssel és kijelentkezéssel foglalkozni. Ez azonban szignifikánsan csökkenteni az elérhető profitot, az extra költségek miatt.
Hátrányok
- Takarítási feladatok: Amennyiben nem szervezed ki a takarítás, így akár heti 1-2 alkalommal szükséges lehet a vendégek után rendbe rakni a lakást. Ennek az idővonzata 2-4 óra is lehet hetente. Különösen kellemetlen a feladat, amennyiben messze laksz a lakástól.
- Fokozott amortizáció: Rövid távú lakáskiadásnál jelentősen magasabb amortizációval számolhatunk. Bizonyos trükkökkel (pl. fém ágykeret, strapabíró bútorok, könnyen tisztítható szövetek) csökkenthető az amortizáció, azonban érdemes akár a bevétel 5%-át is félretenni javítási és karbantartási költségként.
- Ügyfélmenedzsment: A rövid távú lakáskiadás egyértelmű hátránya az ügyfélmenedzsment, amely folyamatos kommunikációt igényel magyar és gyakran angol nyelven. Sok váratlan helyzet merülhet fel, melyeket hostként neked kell kezelni. Ilyen lehet a későn érkező vendég, az ingatlanban felejtett tárgy postázása vagy az utolsó pillanatban lemondott foglalás.
- Foglalások kezelése: Amennyiben több felületen (pl. Airbnb, Booking.com, Szallas.hu) hirdeted az ingatlant, olyankor több foglalási naptárt kell egyszerre kezelni. Bár szinkronizálhatóak a naptárak, még így is folyamatos felügyeletet igényelnek, hogy a dupla foglalások véletlen se forduljanak elő.
- Szezonális hatás: Rövid távú lakáskiadással jelentősen érvényesül a szezonális hatás. Így az év körülbelül 30-40%-ban várhatóan minimális számú foglalás érkezik, ilyenkor kihasználatlan az ingatlan. Ezt némileg lehet ellensúlyozni az ár csökkentésével a holt időszakban.
Így hozd meg a döntést!
Ahogy a fenti listából is látszik, nincs tökéletes választás. Az alábbi tippek figyelembevétele segíthet, hogy a saját preferenciáidnak megfelelő döntést hozz.
- Válaszd a rövid távú ingatlankiadást, amennyiben az extra bevétel ellenében nem bánod a többlet munkát! Dönts a hosszú távú ingatlankiadás mellett, amennyiben a passzívabb bevételi formákat preferálod.
- Kevesebb adminisztrációs feladatot szeretnél? Akkor válaszd a hosszú távú ingatlan bérbeadást!
- Turisták által kedvelt, centrális helyen található az ingatlan? Ilyen esetben még nagyobb lehet a rövid távú ingatlan bérbeadás megtérülése.
Nem tudsz dönteni? Keress meg minket és segítünk!
Elakadtál és nem tudsz dűlőre jutni a döntéssel? Aggodalomra semmi ok. Keresd fel szakértői csapatunk és egyedi helyzeted felmérését követően személyre szabott tanácsokkal látunk el a tökéletes döntéshez.
