Az ingatlankiadás adózása száraz és bonyolult téma, azonban alapos ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy a törvényi előírásoknak megfelelően adhasd bérbe ingatlanod. Cikkünkben egyszerűen és érthetően mutatjuk be a legfontosabb tudnivalókat, amelyek ingatlanügynökök és bérbeadók számára egyaránt hasznosak. Tudj meg többet ingatlan-bérbeadás adózása témában!
Ingatlankiadás adózása 2024-ben: útmutató lépésről-lépésre
A lakáskiadás kiváló befektetési forma, amely segítségével jelentős mértékű extra bevételre tehetsz szert. Elég csak arra gondolni, hogy a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai szerint a budapesti átlag bérletárak meghaladják a 230 ezer forintot. Ahhoz, hogy a bérbeadásból befolyt összeget legálisan élvezhessük, szükséges az adóterheket megfizetni. Mutatjuk, hogyan működik az ingatlankiadás adózása 2024-ben!
1. Határozd meg a bevételt!
Amennyiben kiadod a lakásod, a befolyó jövedelem után 15%-os jövedelemadót szükséges fizetni 3 havonta adóelőlegként. Fontos megjegyezni, hogy a jövedelem nem azonos a bevétellel. Hogy mi a különbség? A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) így határozza meg a fogalmakat:
- Bevétel: “Mástól megszerzett vagyoni érték, ami megszerezhető pénzben és nem pénz formájában, például egy utalvány vagy vagyontárgy.”
- Jövedelem: “A bevétel egésze, vagy a megszerzett bevétel törvény által meghatározott költségekkel csökkentett része.”
Nem egyértelmű ez alapján, hogy határozható meg a bevétel? Mutatjuk, mi tartozik a kategóriába.
Ingatlankiadásból származó bevétel a bérleti díj és a bérlő által fizetett egyéb lakhatáshoz kapcsolódó költségek, például:
- közösköltség (biztosítás, takarítási-, közös képviseleti díj, felújítási alap),
- szemétdíj,
- vízdíj,
- fix összegű bérleti díj (ilyen esetben nincs külön rezsi költség és az egész összeg a bérbeadó bevétele).
- a mérőóra alapján fizetett közüzemi díjak (akkor is, ha a bérbeadó átalány elszámolás alapján fizet a szolgáltatónak).
A fenti tételeket összeadva kapjuk meg a bevételt. A következő lépésben ez alapján számítható ki a jövedelem, ami pedig az adóalapot jelenti.
Megjegyzés: Fontos, hogy a bérlő által kifizetett, mérőóra alapján meghatározott közüzemi díj nem számít bevételnek, amennyiben a bérbeadó is a mérőóra alapján fizet a szolgáltatónak.
2. Válaszd ki a megfelelő jövedelemszámítási módszert!
Miután sikeresen kiszámoltad a bevételt, jöhet a jövedelemszámítás. Két módszer közül választhatsz:
Tételes költségelszámolás
A tételes költségelszámolás során a bevételből levonható az összes kifizetett, számlával igazolható bérbeadáshoz kapcsolódó költség. Ilyen lehet például:
- rezsi,
- javítás,
- karbantartás,
- felújítás,
- amortizáció,
- bérbeadó más településen bérelt lakásának díja.
Akkor tekinthető “költségnek” a bérbeadó saját bérleti költsége, ha más településen bérel ingatlant, a bérlés 90 napot meghaladó és nem számol el más tevékenységből származó bevételt a bérelt lakással kapcsolatban.
Tehát tételes költségelszámolás esetén a jövedelem így határozható meg:
jövedelem = bevétel – költségek
Azoknak javasolt a tételes költségelszámolást, akinek a bevétel 10%-át meghaladó költsége merül fel.
Átalány költségelszámolás (10%-os levonás igazolás nélkül)
A másik, jóval kevesebb adminisztrációs feladattal járó megoldás, hogy igazolás nélkül a bevétel 10%-a elszámolható költségként. Ilyen esetben a bevétel 90%-a után szükséges SZJA-t fizetni. Így fest a számítás:
jövedelem = bevétel * 90%
Akkor válaszd ezt az adózási formát, ha nincs költséged az ingatlan bérbeadásával.
3. Fizesd ki az ingatlan-bérbeadás után keletkezett adóterheket!
Az előző lépésben sikeresen kiszámoltad a bevételt, így most már nincs más hátra, mint a 15%-os adóelőleget meghatározni. Ehhez a következő egyszerű számítást szükséges elvégezni:
adóelőleg = bevétel * 15%
Az így kapott összeget negyedévente, a következő hónap 12. napjáig szükséges utalni az alábbi számlaszámra:
- Költségvetési számla megnevezése: NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla
- Költségvetési számla száma: 10032000-06056353-00000000
- Adókód: 103
Fontos: Ne felejtsd a közleményben feltüntetni az adóazonosítót vagy adószámot.
Ingatlan-bérbeadás adózása 2024-ben: gyakori kérdések és válaszok
Fent megismerted, hogyan működik az ingatlan-bérbeadás adózása 2024-ben, azonban van pár kérdés, amely a téma kapcsán gyakran felmerül. Ideje megválaszolni ezeket is.
Szükséges adószámot kiváltani az ingatlankiadáshoz?
Nem feltétlen szükséges adószámot kiváltani az ingatlankiadáshoz. Amennyiben a bérbeadó egyéni vállalkozó, nem ÁFA mentes ingatlant ad ki, áfaalanyiságot választó, közösségi adószám kiváltására kötelezett, számlát vagy nyugtát állít ki, akkor szükséges az adószám.
Hogy lehetséges kiváltani az adószámot?
Az adószám kiváltása két módon lehetséges:
- Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA): Az ONYA felületen ügyfélkapuval belépve a ‘T101 adatlapon lehetséges. Ezt a megoldást javasoljuk, mivel nem szükséges hozzá speciális program telepítése.
- Általános nyomtatványkitöltő (ÁNYK): A másik lehetőség az ÁNYK program használata a ‘T101 adatlap kitöltéséhez.
Mikor szükséges általános forgalmi adót (ÁFA) fizetni lakáskiadás után?
A legtöbbször akkor merül fel az ÁFA fizetési kötelezettség, ha valaki garázst akar bérbeadni, legyen szó utcai vagy mélytermi garázsról, minden esetben szükséges az ÁFA fizetés. Mivel ez bonyolultabb adózási feladat, így javasoljuk könyvelő bevonását.
Hogyan működik az egyéni vállalkozó (EV) ingatlan bérbeadás adózása?
Az egyéni vállalkozó ingatlan bérbeadás adózása nem tér el jelentősen a fent leírtaktól. A legfontosabb differencia, hogy EV-ként mindenképp szükséges az adószám használata.
Ingatlan bérbeadás adózása több tulajdonos esetén: hogyan oszlanak meg az adóterhek?
Szintén nem jelentősen bonyolultabb az ingatlan bérbeadás adózása több tulajdonos esetén. Ilyenkor a jövedelem megoszlása szerint, arányosan kerülnek megosztásra az adóterhek. Például:
- A jövedelem a negyedévben 900 000 forint volt, amely 50-50%-ban oszlik meg a két tulajdonos között.
- A teljes adóelőleg 900 000 * 15% = 135 000 Ft.
- Mivel a jövedelem is feleződik, így az adóelőleg is. Tehát fejenként 67 5000 forintot kell befizetni.
Tanulj még többet ingatlan témában és tegyél szert egy új szakmára!
Szeretnél még többet tanulni az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó témában? Szívesen váltanál egy átlag feletti fizetést nyújtó, izgalmas és szakmai kihívásokkal teli hivatásra? Akkor csatlakozz csapatunkhoz!
