Sikeres ingatlan befektetés, vagy egy újabb válság, újabb áldozatai?

ingatlan befektetés

Ingatlan befektetés még mindig jó üzlet?

Egy megkeresésből született ez a bejegyzés, mely egy most a piacon jelenlévő nagy veszélyre hívja fel a figyelmet!

Mostanában sok amatőr ingatlan befektető lép a piacra, köztük sok ismerősöm is kóstolgatja, mert mostanra szedtek össze olyan tőkét, akár önerőből, akár családdal összeállva, amire már tudnak hitelt felvenni.

Ingatlan befektetés célcsoportja

Általában a piac alsó szektorából a 30 millió forint alatti ingatlankínálatából csipegettek. Érthető, hiszen ez a szegmens ígéri a legnagyobb nyereséget, azonban rejti a legnagyobb veszélyeket is. A mostani piacról az jut eszembe, mint amikor tömegek vándoroltak Amerikában az aranylelő helyekre az aranyláz idején és egymás mellett mosogatták a homokot, hogy ki talál több aranyat. Érdemes kicsit távolabb lépni a szitától, hogy globálisan lássuk az aranyláz hátterét!

Piaci körkép

Érdemes megnézni, hogy mi is zajlott az elmúlt pár évben és mely piaci szereplők hogyan viselkedtek. Lássuk csak:

A nagypályások az igazán jó ingatlan befektetők, akiknek volt tőkéje a válság alatt jól bevásároltak és, 2018-ban, szabadultak meg az ingatlanjaiktól minimalizálva a kockázatát egy esetleges visszaesésnek.

Közülük, vannak, akik tovább vásároltak, de csakis „válságálló” ingatlanokat! Ezek azok az ingatlanok, melyek csak az 5. kerület legjobb részein helyezkednek el, és kizárólag kifogástalan adottságúak. Ezeket a nemzetközi elit szintjére újítottak fel konkrétan nekik szánva.

A kisbefektetők, akik kicsiben, egy jól eladott ingatlan után apránként, hitelekkel feltornázták szépen a tőkéjüket, érzik, hogy egyre kisebb az árrés köszönhetően az emelkedő ingatlan áraknak, illetve a dráguló felújításoknak. Ők kiadják most ingatlanjaikat, vagy kiszálló félben vannak a piacról, vagy tovább kockáztatnak.

A kérdés az, hogy cápaveszély esetén érdemes-e bemenni a vízbe, mondván, hogy nincs akkora tömeg már?

Veszélyek

Nézzük a veszélyeket, hogy mérlegelni tudjunk!

A 30 millió és ez alatti ingatlan kínálatról tudni kell, hogy itt találhatóak meg nagy számban azok az ingatlanok is, melyek valamiért nem, vagy nehezen eladhatóak. Egy ilyen ingatlan vásárlása jelentheti az amatőr ingatlan befektetés halálát.

Mik lehetek ezek a buktatók?

Jogi faramuci helyzetek, lemondani nem kívánó haszonélvező, osztatlan közös tulajdonok, problémás szomszédokkal, vagy csak simán egy illegális építmény.

Műszaki problémák, rejtett hibák, vizesedés, statikai hibák, melyeknek a javítása nagyobb összeg, mint a kiszámolt nyereség a projekten.  

Például ezt a cikkemet, ha olvastátok, nagyon jól szemlélteti egy díszes példáját.: Ingatlan átverés? Vagy felkészületlenség?

A Borzalmas adottságok lehetnek még az ingatlan befektetés bukásának okozói.

El nem hinnétek, mennyien ugranak bele olyan ingatlanok vásárlásába, csak azért mert „JAJJ, LEMARADUNK!” érzés van rajtuk a piaci nyomás végett, amit egyébként tiszta fejjel gondolkozva nem szabadna megvenni.

Én dolgoztam a válság idején, amikor az emberek 100 szor is meggondolták, mit vásárolnak. A forgalmas helyeken lévő ingatlanokat élből kizárták és a rossz adottságúakat csak hatalmas árlejtések árán tudtuk eladni, vagy egyáltalán nem. Volt ingatlan, amit 5 évig árultam, úgy, hogy az volt a legolcsóbb a kategóriájában a piacon!

„Sok olyan lakást is megvesznek az emberek, amit nem szabadna, mert félnek, hogy lemaradnak.”

Ideális ingatlan befektetés

Hozam

Fontos, hogy most mennyit tud majd hozni az ingatlan! Azonban tekintsünk a jövőbe is, már amennyire lehet. Ha picit mérséklődik a piac, mi az a reális ár, amit az emberek ki tudnak majd érte fizetni. Ne csak rövidtávú kiadásban gondolkozz, ne szolgáltasd ki magad egy modellnek!

Likviditás

Gondolj arra, hogy nem csak a hozam számít! Egyszer, ha szükséged lesz a pénzre ki is kell tudnod szállni belőle! Lehet, hogy most el tudsz adni egy panel ház aljában lévő tárolóból átalakított lakást, vagy egy szuterén lakást, forgalmas helyen, de ha lenne választásod Te megvennéd? Azért mert olcsó, vagy jó a térülése, a mostani számokkal, gondolj a jövőre!

Tehát milyen legyen?

  • jó környék
  • jó utca
  • világos
  • emeleti
  • jó állapotú, liftes házban
  • utcai nézetű ablakokkal

Ismeritek a székfoglalós játékot?

Amikor mentek körbe-körbe és egyel, kevesebb szék van. Mikor megáll, a zene az veszít, aki nem tud leülni. Na, most a piac jövője is lehet ilyesmi lesz, hogy amikor megáll a zene, az nyer, akinek minél jobb adottságú ingatlana lesz, vagy épp időben szállt ki, vagy válságálló ingatlana lesz. Sajnos lesznek vesztesek is, akiken rajta ragad a jónak gondolt, de mégsem jól átgondolt ingatlan befektetése. Ne tartozz a vesztesek közé, légy körültekintő!

Ha további kérdésed lenne, keress bizalommal!

Havas János

Vezető Értékesítési Tanácsadó, Tulajdonos

Telefonszám

+36 30 870 0880

Ha tetszett a cikkem, oszd meg barátaiddal is:

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Kapcsolat

Maradjunk kapcsolatban

Copyright © 2019