Mik határozzák meg az ingatlanod értékét?
Piaci összehasonlító alapú érték meghatározás, amit leggyakrabban használunk a lakóingatlanok piaci értékének meghatározásához. Egy pár tanácsot adok, hogy ezt házilag is megtehesd. Csak tájékoztatásul lehet még költség- és hozam alapú értékbecslést is használni, de nagy átlagban elegendő lesz az alábbiakat figyelembe venni.
Ingatlanpiac
Eddig az erősen emelkedő piac határozta meg az ingatlanárakat. Már-már háttérbe szorítva a racionalitást, gyengébb minőségű, rossz adottságú lakásokat is magas áron vitte a nagyérdemű. Érezhetően nyugodtabb vizekre futott ki az ingatlanpiac az elmúlt hónapokban. Visszatért az ingatlan piacra a józanész és az alábbiak mérlegelésével lehet újra ingatlan értéket meghatározni.
„Bármely termék árát a piaci kereslet és kínálat határozza meg együttesen.”
Környék
Az egyik meghatározó szempont az ingatlan értékének meghatározásában az elhelyezkedése. Egy szélsőséges példával élve, egy Budapest 2. kerületi ingatlan biztosak lehetünk benne, hogy többet ér egy Tápiószecsőinél. Ezt úgy gondolom, kezelhetjük tényként. Vannak felkapott területek: Budapest budai kerületei, vagy a pesti belváros és vannak szépen fejlődő, rehabilitálás alatt álló területek, mint a Budapest 7., 8. kerületei. Ha kerületeken, településeken belül nézzük is, nagy szórásokkal találkozhatunk. Ezeket érdemes figyelembe venni az árazásnál.
Méret
Ez az, amit a legtöbben alapvetően ismertek. Minél nagyobb és több szobás egy lakás annál nagyobb értéket képvisel. A lakások esetében az alacsonyabb szobaszámúak fajlagosan drágábbak, mint a nagyobbak. Családi házak esetében a 80-140 m2-esek, lehetőleg egy szintesek a slágertermékek! A nagyobbakra is van kereslet, de ahogy haladunk a 300-400-500 m2 felé, egyre alacsonyabb.
Adottságok
Lakások esetén a kertkapcsolatos földszintiek képviselnek nagyobb értéket és a 2. emelettől fölfele nőnek az árak a záró szinteket kivéve.
Sokat nyom a latban a kilátás. A belvárosban, már egy szép zöld térre nyíló ablak is előnyt jelenthet, de a budai villáknál a panoráma elvehetetlensége a versenyelőny.
Infrastruktúra
Lakások esetében a kötöttpályás tömegközlekedési eszközök mellettieket szeretik jobban a vásárlók a kiszámíthatóságuk miatt. Külsőbb területeken a városközpontba való bejutás ideje a döntő.
Családi házaknál, a gyerekek logisztikája billenti a mérleg nyelvét.
Sok házat adtam el Nagykovácsiban és a budai agglomerációban. Azt tapasztaltam, hogy amíg kicsik a gyerekek és nem kell iskolába vinni, meg külön edzésre, korrepetálásokra, addig imádták, aztán a feleségeknek a feladata főként a logisztikázásból állt. A férj meg a dugóban állt naponta hozzávetőleg 2-4 órát. Havi szinten le sem merem írni, hogy mennyi idő ez. Sok embernek megéri ez a kompromisszum azért az érzésért, amit a nyugodt otthon nyújt egy szép zöld környezetben. Na, ez privát vélemény lesz: Láttam sok házasságot is tönkremenni e-miatt.
Ingatlan állapota
Szerkezet, esztétika, energetika
Ez egy kardinális kérdés szokott lenni, ha már kiválasztottunk néhány házat. Az egyik legköltségesebb tétel tud lenni a szerkezeti hiba javítása és a legkiábrándítóbb az esztétikai hiba ellustálkodása.
Ha bármilyen hibája van, az ingatlannak nem jelenti azt, hogy nem lehet eladni. Mérlegelni kell, hogy:
- Orvosoljuk, mert nem tétel, csak utánajárás.
Tipikus eset az ázás, amit már javítottak, a biztosító is fizetett, de a tulajdonos nem hívta ki a festőt. Csúnyán tud kinézni egy leázott fal, vagy plafon. Ez tuti, hogy téma lesz az érdeklődőnél a megtekintésen. Fel tudom készíteni a vevőt erre, de minek? Olyan dologról beszélünk, ami lustaságból nincs megcsináltatva. Csak bizalmatlanságot szül. A vevő jelölt szakembert akar majd hívatni, érthetően és elbizonytalanítja. Jogosan gondolhatja, ha a tulajdonost egy ilyen látható dolog nem zavarta, akkor hogy tartotta karban a nem látható dolgokat… Szóval, javíttasd ki és kész.
- Ha nagyon költséges lenne és nincs rá keret, akkor szakvéleményt kérni és egy konkrét írásos árajánlatot a javításra.
Nemrégiben adtunk el egy lakást, ami meseszép volt, de az ablakai úgy szeleltek, hogy nem volt ember, akinek ne tűnt volna fel. Elejét véve a nagy alkudozásoknak, egyeztettünk a tulajdonossal és kértünk egy árajánlatot az ablakcserére, beszereléssel az egyik volt ügyfelünktől. Jól is jött, mert egyből repkedtek a milliók az érdeklődők szájából egy sima műanyag ablakcserére. Szépen kinyomtatva odaadtuk az érvényes, kedvezményes 650.000ft-os ajánlatunkat, amivel végül a vevő élt is! Mindenki nyert a felkészültségen!
- Ugyan ez vonatkozik a statikai hibákra is! Tájékoztassuk a vevőt róla és mutassuk meg a hivatalos megoldást is a javítására.
Felújítás éve, mértéke
Minden nagyképűség nélkül, amikor bemegyek egy ingatlanba, már a burkolatok, kapcsolók alapján meg tudom saccolni a felújítás melyik évtizedben volt és mikre terjedt ki.
Nézzük reálisan saját ingatlanunkat. Talán ez a legnehezebb és ebben tudok sok jó tanácsot adni ügyfeleimnek.
Látom a másik oldalt is, hogy egy vevő mit keres, mik azok a trendek, igények, amiknek meg kell felelni egy ingatlannak, hogy beköltözzön. Szóval a kínálati piacon tulajdonosként is érdemes kicsit szétnézni, hogy összehasonlítási alapunk legyen. Az eladási árba érdemes a szükséges felújítások költségét belekalkulálni. Villany hálózat és energetikai korszerűsítés, (fűtés, nyílászáró csere) a leggyakoribb tételek.
Ház állapota: Társasházi lakásoknál a lakás állapotán kívül a társasház külső, belső homlokzata is javíthat, vagy éppen ronthat az ingatlan értékén. Befektetők ezt figyelik első körben! A lakást könnyebb felújítani, mint a társasházon végigvinni egy külső, belső felújítást.
Liftes, vagy sem? A vevők igényfelmérésének első körében kerül szóba: „Ha emeleti, akkor csak liftes érdekel.” Szóval a lift hiánya különösen a 3., 4. emeleti lakásokat sújtja.
Trendi
Az aktuális stílus trendekre szabott lakások, házak hamar gazdára találnak, mert ezekbe könnyebben beleszeretnek. Ezek egy jó árazással, akár alku nélkül is elkelhetnek.
Ezért szoktuk felkészíteni ügyfeleink ingatlanjait az értékesítésre. 5 éve még a magyar ingatlanpiac kinevette az amerikai mintát. Mely szerint az ingatlanokat fel kell készíteni az eladásra és akár bútorokkal is megveti a vevő.
Mára ez itthon is elfogadott, sőt szükségessé vált. Csak nézd végig a hirdetési portálokat és megérted miért. A magyar valóság és a vevői igények között egy szakadék tátong!
Válságállók
Mik a legdrágább és leg értékállóbb ingatlanok? Az előbbiek összegyúrt elitje.
