Tulajdonosként sokszor nehezen tudjuk megállapítani ingatlanunk értékét. Ebben szerepet játszhat az érzelmi kötődés, elfogultság és a piaci átlagárak ismeretének hiánya. Szerencsére van megoldás! Az ingatlan értékbecslés során objektív módszerek segítségével mérik fel egy ingatlan piaci értékét. Cikkünkben bemutatjuk, milyen élethelyzetekben érdemes az értékbecslés mellett dönteni. Ismertetjük, melyek a leggyakrabban használt módszerek és megválaszoljuk a témában felmerülő legfontosabb kérdéseket.
Mi az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés során szakértők objektív módszerek segítségével megállapítják egy ingatlan értékét. Három eltérő megközelítést szoktak alkalmazni, a következőkben ezeket mutatjuk be részletesen.
Összehasonlító megközelítés
Az összehasonlító megközelítés során megvizsgálják, hogy a felbecsült ingatlanhoz hasonló tulajdonságokkal rendelkező ingatlannak mennyi az átlag piaci ára. A vizsgált tulajdonságok az alábbiak lehetnek:
- Ingatlan kora és állapota
- Értékesítési feltételek
- Helyszín, beleértve a környékbeli várható változtatásokat (pl. infrastrukturális fejlesztés)
- Fizikai jellemzők:
- Telekméret (családi ház esetén)
- Az ingatlan típusa
- Szobák száma és felosztása
- Lakótér mérete
- Garázs
- Konyha korszerűsége
- Energiaforrás, energetikai besorolás
Az összehasonlító ingatlan értékbecslés lépésről-lépésre:
- A felbecsülni kívánt ingatlan tulajdonságainak meghatározása.
- Hasonló ingatlanok kiválasztása (kellően nagy piac esetén általában pontosabb becslés érhető el, a több adatpont miatt).
- Átlag piaci ár és szórás meghatározása, ez utóbbi segít az átlagtól való átlagos eltérés megállapításában. Mivel az ingatlanárak az úgynevezett normál eloszlást követik, így tudhatjuk, a következőket:
- Az ingatlanok 68,2%-a az átlagár ± tapasztalati szórás tartományba esik. Vagyis, ha a becslés szerint az ingatlan értéke 20000000 forint, míg a szórás 2000000 forint, akkor a lakások 68,2%-a 18-2200000 forintba kerül.
- Az ingatlanok 95,4%-a az átlagár ± tapasztalati szórás * 2 tartományba esik. Tehát a fenti példánál maradva a lakások 95,4%-a 16-24000000 millió forint összegbe kerül.
- A kapott statisztikai adatok alapján megállapítható az ingatlan értéke.
Költségmegközelítés
Mi a helyzet olyankor, amikor nem elérhető kellő mennyiségű hasonló ingatlan? Hogyan becsülhető meg az ingatlan értéke ilyen esetekben? A szakemberek általában a költségmegközelítést használják ilyenkor! A módszer lényege a következő:
- megállapítják mennyibe kerül a semmiből felépíteni egy hasonló típusú ingatlant,
- hozzáadják a telek értékét,
- végül pedig kivonják a használatból fakadó értékcsökkenést, a gazdasági és használatbeli elavulást.
A kapott érték alkalmas lehet arra, hogy megállapítsák a hozzávetőleges piaci értéket. A módszer különösen hasznos lehet különleges, kisszámban elérhető ingatlanok esetén.
Jövedelemtőkésítési megközelítés
A jövedelemtőkésítési megközelítést ipari- és egyéb üzleti ingatlanok esetén szokták használni. Hasznos lehet irodaházak, gyárépületek, bérlakások, vendégházak és hotelek értékbecslésekor. A módszer lényege a következő:
- Kiszámolják a bruttó működési bevételt, amely az összes bevételből fakadó jövedelem. Egy balatoni vendégház esetén, ahol a napi díj 40000 forint és a kiadottsági ráta 70%, ez évi 10220000 forint.
- Ezt követően kivonják a bruttó működési költségeket, vagyis az összes üzemeltetéssel és üzleti tevékenységgel felmerülő költséget. A példában az egyszerűség kedvért megállapítjuk, hogy az adóterhek, takarítás és marketing költségek az árbevétel 20%-át jelentik. Így a bruttó működési költség évi 2044000 forint.
- A bruttó működési bevételből kivonjuk a bruttó működési költséget, az így kapott eredmény pedig a nettó működési bevétel (angolul net operating income, NOI). A példában 8176000 forint évente.
- Az így kapott szám értékében az ingatlanbefektető ki tudja számolni a megtérülés idejét. A megtérülés ideje években kifejezve = vételár / éves nettó működési bevétel.
Ilyen esetekben lehet szükség ingatlan értékbecslésre
Ingatlanvásárlás
Számos élethelyzetben lehet szükség ingatlan értékbecslésre. Az egyik leggyakoribb ezek közül az ingatlanvásárlás. Honnan tudod, hogy az eladó valóban reális árat kér a meghirdetett lakásért? Valóban az évszázad üzletére leltél, vagy mégsem olyan olcsó a vízparti nyaraló? Ahhoz, hogy az ehhez hasonló kérdéseket megválaszolhasd, kérd tapasztalt értékbecslő segítségét!
Ingatlan eladás
Szintén szükség lehet ingatlan értékbecslésre eladáskor. A pontatlanul meghatározott ár meghosszabbíthatja vagy ellehetetleníti az ingatlan eladást. Szerencsére egy képzett és tapasztalt ingatlan értékbecslő segíthet a helyes ár meghatározásában.
Vagyonmegosztás
Örökléskor előfordulhat, hogy többen részesednek egy ingatlanból. A tulajdonrész megvásárlásakor szakértő bevonása nélkül szinte lehetetlen a fair vételárat megállapítani. A profi értékbecslő segíthet az igazságos vagyonmegosztásban és a családi konfliktusok elkerülésében.
Hitelfelvétel
Az ingatlanfedezetű hitelek esetén a bank előírja a professzionális értékbecslő által végzett vizsgálatot. Amennyiben jelentősen megváltozott az ingatlan értéke, bizonyos esetekben van lehetőség a hitelfeltételek újratárgyalására. Ilyen esetben is szükséges lehet az értékbecslés.
Biztosítás
Az alul- vagy felül biztosított ingatlanok jelentős anyagi problémákhoz vezethetnek. Míg az előbbi esetben egy káresemény során a biztosítási összeg nem fedezi a kártételeket, az utóbbi esetben szükségtelenül magas biztosítási díjat fizetünk. Ez üzleti ingatlanok esetén sok százezer vagy millió forintos felesleges kiadás lehet az évek során. A pontos biztosítási összeg megállapításához szükséges lehet értékbecslő bevonása.
Ingatlan értékbecslés árak 2023-ban: mennyi az ingatlan értékbecslés ára?
Az ingatlan értékbecslés ára nagy eltérést mutathat magánlakások, ipari és üzleti épületek között. A következőkben felsoroljuk a leggyakrabban kért szolgáltatások átlagárát.
Telek és ingatlan értékbecslés árak 2023-ban:
- Magánlakás piaci érték meghatározása: 30000-50000 forint + ÁFA
- Telek értékbecslés: 30000-40000 forint + ÁFA
- Üzlet értékbecslés: 40000-70000 forint + ÁFA
- Termőföld értékbecslés: 50000-80000 forint + ÁFA
- Energetikai tanúsítvány: 30000-40000 forint + ÁFA
Gyakori kérdések és válaszok
Mennyire megbízhatóak az online ingatlan értékbecslés kalkulátor programok?
Az online ingatlan értékbecslés kalkulátor programok segítségével pár adat megadását követően kaphatunk egy hozzávetőleges értéket. Bár a programok ingyenesek és egyszerűen használhatóak, nem alkalmasak pontos becslésre. Minden esetben érdemes szakemberhez fordulni az egzakt és objektív értékbecslés érdekében.
Az értékbecslés után mennyi idő a hitelbírálat?
Gyakori kérdés, hogy az értékbecslés után mennyi idő a hitelbírálat. A válasz pénzintézetenként elérhet, általában 2-4 hét.
Mi pontosan az online értékbecslés?
Az online értékbecslés olyan szolgáltatás, amely során az értékbecslő szakember fizikailag nem jelenik meg az ingatlanban és/vagy telken. Ilyenkor videóhívás segítségével méri fel a belső- és külső tereket. Bizonyos esetekben megfelelő választás lehet az online értékbecslés, azonban sokszor speciális berendezések használata szükséges az állapotfelméréshez. Ilyenkor elengedhetetlen a fizikai jelenlét.
Mennyibe kerül a ház értékbecslés?
A ház értékbecslés ára általában kicsit magasabb, mint a társasházi magánlakásoké. A cikk írásakor körülbelül 50000 forintba kerül.
Értékbecslésre van szüksége?
Kérjen értékbecslést ingatlanára! Árajánlatkérés és részletesebb információk miatt írjon a havas.janos@otpip.hu e-mail címre!
