Milyen feladatokkal jár az ingatlan birtokba adása?
Az alábbi cikkem a végigkíséri a ház eladás, birtokbaadás, költözés nem gyakran említett mozzanatait. Az új otthonba költözés, legyen az akár albérlet, akár saját ingatlan, izgalmas és mozgalmas folyamat.
A legtöbb embert jó érzéssel és boldogsággal tölti el a költözködés ténye, fontos azonban, hogy mind a régi otthonból való elköltözés, mind az új fészekbe való beköltözés, birtokbaadás menetét jól átgondoljuk. A pakoláson, dobozoláson, költöztető keresésen túl számos olyan dolog van, amelyre sokan nem is gondolnak, mégis fontos tisztában lenni ezekkel. Ebben a bejegyzésben ezekre az esetekre szeretném felhívni a figyelmeteket.
Ingatlan birtokbaadás határideje – mikor lehet költözni?
Amikor adásvételi szerződést kötsz eladóként az ingatlanodra, nagyon fontos, hogy a vevővel megegyezzetek abban, hogy mikor kerüljön sor a birtokbaadásra. A legtöbb esetben a teljes vételár kifizetését követően kerül birtokba a vevő, és a kifizetés napját a felek előre egyeztetik, így időben fel lehet készülni a költözésre.
Mind a két fél számára jogilag biztonságosabb helyzetet teremt, ha csak a teljes vételár megfizetése után kerül sor a kulcsok átadására.
Birtokbaadás csak a teljes vételár megfizetése után történjen!
Hogy miért?
Az eladó szempontjából azért, mert már megkapta az ingatlan teljes vételárát, nincs a vételár tekintetében további követelése a vevővel szemben, nem kell attól tartania, hogy beköltöznek a lakásába, és hogy ha valamilyen oknál fogva meghiúsulna az ügylet, akkor el kell járnia a beköltözők kiköltöztetése ügyében.
Vevői szempontból is fontos a rendezett helyzet, főleg akkor, ha felújításokba kíván kezdeni. Itt is felmerülhet az, hogy ha utólag meghiúsulna az ingatlan adásvétel, de közben a birtokba kerülő vevő anyagi ráfordításokkal elkezdte az ingatlan felújítását, akkor meghiúsulás esetén az ingatlant az eredeti állapotba kell visszaállítani, ha ez nem lehetséges, akkor a felújítás során a lakásra költött pénz visszakövetelése miatt egy hosszadalmas jogvitába, pereskedésbe kezdhet az eladóval.
Azt ajánlom tehát, hogy ha valamilyen egyéb körülmény nem indokolja, mindig csak a teljes vételár megfizetése után kerüljön sor a birtokbaadás -ra, főleg akkor, ha felújítást is tervez a vevő.
Mi történik, ha a vételárrész kifizetésének napja nem meghatározott?Van, hogy az adott ügyletben valamiért nem lehet pontosan meghatározni a fennmaradó vételárrész kifizetésének napját. Ilyen például,
- ha a vevő külföldi állampolgár, akinek engedély szükséges a tulajdonjog szerzéséhez, és nem meghatározható, hogy ez mikorra érkezik meg,
- vagy például a vevő banki hitelből fizeti ki az utolsó részt, és nem tudni, hogy a bank pontosan mikor utal a megadott határidőn belül),
Ilyen esetekben érdemes átgondolnod, hogy hány napra van szükséged az elköltözésre onnantól számítva, hogy a teljes fennmaradó részt megkaptad. Az ingatlan kiürítése nem kis feladat, főleg abban az esetben, ha a személyes tárgyaidon túl a bútorokat is viszed magaddal.
Az ingatlan kiürítése birtokbaadás előtt
Az adásvételi szerződés keretein belül hasznos, ha megállapodsz a vevővel, hogy mi maradjon az ingatlanban, és mi az, amit elviszel. Az alaphelyzet a kiürített állapotú ingatlan, tehát amelyben nincsenek ingóságok.
Ha a vevő igényt tart az ingóságok egészére/ részére, akkor ezt az eladó és vevő közöttmegállapodásban érdemes rögzíteni, hogy utólag ne legyen belőle vita. Fontos azonban tudni, hogy ingóságok értékesítése után adót kell fizetni akkor, ha a belőle származó jövedelem eléri az évi 600.000,- Ft-ot.
A jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a bevételből le kell vonni
- az eladó igazolt költségeit: a megszerzésre fordított összeget – ez például számlával igazolható,
- a megszerzéssel összefüggő más kiadásokat; az értéknövelő beruházásokat;
- az átruházással kapcsolatos kiadásokat.
Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 25 százaléka számít jövedelemnek
Érdemes tehát időben átgondolni, hogy mire van szükséged az új lakásban, mit viszel el, minek az elszállításáról kell gondoskodnod.
Birtokbaadás jogszabály és tippek: mik az ingatlan részei, és mikről kell megegyezni?
Sokszor felmerül, hogy a vevők ragaszkodnak ahhoz, hogy a szerződésbe foglaljuk bele, hogy az ablakok, ajtók, kilincsek, fürdőkád, wc-kagyló maradnak. A birtokbaadási jogszabály szerint ezek azonban az ingatlan alkotórészeit jelentik, tehát külön említés nélkül is maradniuk kell az ingatlanban, nem viheti el őket az eladó. (természetesen ettől eltérően is meg lehet állapodni)
Az ingatlan átadáskori állapotát illetően a tiszta, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapot az alapvető előírás. Ez többek között jelenti azt is, hogy ne csavard ki és vidd el az utolsó villanykörtét is az ingatlanból – de a lámpatest (eltérő megállapodás híján) elvihető.
Időben érdemes gondoskodni az internet,-tv-előfizetés felmondásáról, átköltöztetéséről. Ez azért fontos, mert az új lakó életét könnyen megkeserítheti az a tény, hogy a beköltözését követően napokig, hetekig nem tud a szolgáltatóval szerződést kötni azért, mert még van az ingatlanra kötve élő szerződés. Ez könnyen olyan ingatlannal kapcsolatos dolog lehet, amelyre nem gondolsz a költözéssel járó nehézségek közepette, de mégis fontos.
Ha lakcímszerűen te, vagy bárki más be van jelentkezve az ingatlanra, akkor menj el az okmányirodába, és intézd el a kijelentkezést! Ez nagyon jelentős kérdés mind az eladó, mind a vevő szempontjából. Ha a lakcímed régi tulajként a korábbi ingatlan címére szól, akkor például nem fogod megkapni a leveleidet
Eladóként figyelj arra, hogy minden lényeges információt megossz az új tulajdonossal, (pl. kapukód, közös képviselő neve és elérhetősége) adj át részére minden kulcsot, esetlegesen garanciajegyet az ingatlanban maradó berendezési tárgyakhoz.
A birtokbaadási jegyzőkönyv
Birtok átruházásakor a feleknek közösen birtokbaadási jegyzőkönyvet kell kitölteniük, amelyben rögzítik a birtokbaadás tényét, az ingatlanban található közműórák gyári számát és állását. Sokan ezt tévesen birtokbaadási szerződésnek hívják. De mit is kell tartalmaznia a jegyzőkönyvnek?
- A mérőórák állását
- A lakás állapotának leírását, a kritériumok teljesítését
- A kulcsok átadásának elismerését
- Nyilatkozatot arról, hogy az átadónak nincs közüzemi, vagy egyéb tartozása
Ez azért fontos, mert a jegyzőkönyvben rögzített óraállásoktól számítva köteles az új lakó fizetni a költségeket. A közművállalatok előtt a rögzített mérőóraállásból kiderül, hogy a régi tulajdonosnak hátraléka van, vagy túlfizetése. Hátralékot természetesen rendezni kell, a túlfizetés pedig visszajár.
Az átadás-átvételt kötelező írásba foglalni!
Megtörtént a birtokbavétel, tulajdonos lettem.. Mi a teendőm?
Első körben cserélj zárat, biztos, ami biztos. Téged is megnyugtat a tudat, hogy csak neked, és annak van hozzáférése az otthonodhoz, akinek akarod, hogy legyen.
Tulajdonosváltás utáni közműátírás
Az új tulajdonos a birtokbaadás napját követő 15 napon belül köteles eljárni a közművállalatok előtt, annak érdekében, hogy a mérőórák a saját nevére kerüljenek. Ez egy időigényesebb feladat, de kötelező megtenni. A birtokátruházáskor a régi tulajdonossal közösen kitöltött jegyzőkönyv és az adásvételi szerződés másolata szükséges hozzá.
Sokan megijednek attól, hogy napokat kell sorban állniuk az egyes közművállalatok ügyfélszolgálatán. Ez is lehet egy mód az ügyintézéshez, azonban korunk vívmánya, hogy az egész eljárás intézhető otthonról, interneten keresztül is. Az egyes szolgáltatók internetes felületén lehet a pontos ügyintézés menetéről információt találni. Ezt követően pedig mindent akár online elintézni.
Új tulajdonosként érdemes a közös képviselőt felkeresni. – jelezni számára, hogy történt tulajdonosváltás, megadni az elérhetőségeidet, intézni vele a közös költség fizetéssel kapcsolatos teendőket.
A pakoláson, csomagoláson kívül tehát egyéb feladatokkal is szembe kell nézned. Azt javaslom, hogy már az adásvételi szerződés aláírása előtt gondolj át mindent aprólékosan. Írj menetrendet esetleg az egyes időpontokról, határidőkről, hogy jobban tudd koordinálni az egész költözést. Készülj fel arra is, hogy nemcsak fizikailag, hanem lelkileg is megterhelő a költözés, akármennyire is szívesen mész az új helyre.
Ha még a folyamat elején vagy és lennének kérdéseid, fordulj hozzánk bizalommal!
Hívhatod irodánkat, vagy kollégáinkat is személy szerint keresheted.
