A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása első blikkre nehéz ügynek tűnik. Másodikra sem sokkal egyszerűbb, de valójában annyira nem is ritka és bonyolult dolog. Az eladói oldal ugyanis gyakran attól tart, hogy nem tudja majd értékesíteni az adott lakást vagy házat ilyen esetben. Vevői részről pedig szintén létezik egyfajta félsz az ilyen épületekkel kapcsolatban. De egyik sem teljesen valid gondolat. Öntsünk tiszta vizet a pohárba a témát illetően.
Mit értünk jelzáloggal terhelt ingatlan alatt?
A jelzálog jelentése, hogy az adott ingatlanra egyfajta jelzálogjog lesz bejegyezve, de a tulajdonos tovább használhatja azt. De ha az adós nem törleszti megfelelően a hitelét, a bank értékesítheti ingatlanát. Egyfajta biztosítékról van tehát szó. A jelzáloggal terhelt ingatlan adásvételekor viszont nem olyan egyértelmű a helyzet, kié a felelősség. Magyarországon viszont nem olyan ritka ez a helyzet.
A folyamat teljes mértékben jogszabályok által szabályozott, így nincs szükség aggódni a kiskapuk vagy buktatók miatt. A jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése segíthet a tartozások rendezésében, és a vételár a kifizetett terhekkel csökkentett, így nem okoz többletköltséget.
Ezen felül az eladók gyakran sürgősen szeretnének pénzhez jutni a tartozások mielőbbi kiegyenlítése érdekében, ezért egy jelzáloggal terhelt ingatlan akár kedvezőbb áron is elérhető lehet.
Milyen terhek vonatkozhatnak az ingatlanra?
Az ingatlanra számos terhelés és követelés vonatkozhat, amelyek befolyásolhatják annak tulajdonjogát és felhasználását. Ezek lehetnek például a következők:
- Jelzálogjog: cikkünk témája egyben a leggyakoribb teher is, ami az ingatlan tulajdoni lapján szerepel, ha azt banki kölcsön igénybevételével vásárolták. A jelzálogjog a bank biztosítéka arra, hogy az adós teljesítse a kölcsönszerződést, az ingatlant pedig elárverezhetik, ha a fizetések elmaradnak.
- Elidegenítési és terhelési tilalom: egyidejűleg a jelzálogjoggal, a bankok gyakran kikötik az elidegenítési és terhelési tilalmat, ami megakadályozza az ingatlan eladását, ajándékozását vagy megterhelését a bank jóváhagyása nélkül.
- Haszonélvezeti jog, özvegyi jog: a haszonélvező jogot vagy özvegyi jogot birtokló személyek bizonyos jogokkal rendelkeznek az ingatlanon, például használat joga (de nem rendelkezési jog).
- Végrehajtási jog: amennyiben az ingatlan tulajdonosa tartozást halmoz fel, a jogosult végrehajtási jogot jegyeztethet be az ingatlanra, ami lehetővé teszi az ingatlan lefoglalását és árverés útján történő értékesítését a tartozás kielégítése érdekében.
- Vezetékjog: egyfajta szolgalmi jogról van szó, amit egy harmadik személy (például villamoshálózat üzemeltetője) szerezhet az ingatlanon. A vezetékjog jogosultja használhatja az ingatlant bizonyos célokra, és a tulajdonosnak tűrnie kell ezt a használatot.
Értékesítés esetén a különböző terhek törlesztéséhez igazolásra van szükség, amit a bank vagy végrehajtó ad ki. Tartsuk észben, hogy ennek igénylése és a folyamat megkezdése elsősorban az eladó feladata!
Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása: a legfontosabb tudnivalók
Az eladó feladatai közé tartozik a jelzáloghitel törlesztésének vagy fedezetének biztosítása, ami a vételár befolyásolását is jelentheti. Fontos, hogy az eladó időben értesítse a bankot a jelzálog megszüntetésének szándékáról, és szükség esetén állíttassa ki a törlő nyilatkozatot. Mind az eladó, mind a vevő részéről megfelelő dokumentációra és jogi tanácsadásra van szükség annak érdekében, hogy az ügylet törvényesen és zökkenőmentesen lezáruljon.
A jelzáloghitel törlesztése
A jelzáloggal terhelt ingatlan eladásának folyamata komplex és több lépésből áll. Az eladó elsődleges feladata, hogy rendezze a terheket, ami általában a jelzálog megszüntetését jelenti.
Ha az eladónak van elegendő pénze, akkor ő fizeti ki a jelzálogot, így lehetővé téve a tehermentes értékesítést. Ám gyakran előfordul, hogy az eladónak nem áll rendelkezésére elegendő összeg, és ebben az esetben a vevőnek kell vállalnia a jelzálog kiegyenlítését.
A jelzálog megszüntetése vagy részbeni fedezése több lépésben zajlik.
- Először is, az eladó értesíti a bankot a végtörlesztés szándékáról, amire a bank kalkulációt készít. Amennyiben az eladó nem tudja kifizetni a teljes jelzálogot, a vevőnek kell ezt az összeget kifizetnie (így a vevőnek annyival kevesebb maradék vételárat kell fizetnie)
- A vevő által fizetett összeg beérkezése után a bank kiállítja a törlő nyilatkozatot, amit a földhivatalnál kell benyújtani annak érdekében, hogy a jelzálogot hivatalosan is eltávolítsák a tulajdoni lapról.
- Ezt követően a vevő kifizeti az ingatlan maradék vételárát, és az adásvételi nyilatkozat aláírása után 30 napon belül az ingatlan már a vevő tulajdonát fogja képezni.
Ha mindezekkel megvagyunk, a jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése lezárul, és a vevő teljes körű tulajdonjogot szerez az ingatlan felett.
Egyéb tartozások rendezése
Az ingatlanértékesítés során fontos figyelembe venni más egyéb, “általánosabb” tartozásokat is, amelyek terhelhetik az ingatlant. Ezek lehetnek például a következők:
- Adósságok: az ingatlan tulajdonosának felmerülhetnek adósságai vagy egyéb tartozásai, amelyek törlesztése fontos lépés a terhek rendezése során.
- Szolgáltatási díjak: előfordulhat, hogy az ingatlannal kapcsolatos szolgáltatásokért (pl. víz, gáz, villany) hátralékot kell fizetni.
- Egyéb költségek: például közösköltség, rezsiköltség vagy más helyi adók és illetékek, amelyeket szintén rendezni kell a tulajdonjog átadásakor.
Fontos, hogy mind az eladó, mind a vevő részéről megfelelő figyelem és tudatosság legyen az ingatlan terheinek rendezésében. Az ingatlan tulajdonjogának tisztázása és a terhek megfelelő kezelése ugyanis kulcsfontosságú a sikeres tranzakcióhoz. A teljes körű tájékozódás és a szakértői tanácsadás segíthet az ingatlanvásárlóknak és eladóknak abban, hogy hatékonyan kezeljék az ingatlanokra vonatkozó terheket és zökkenőmentesen lebonyolítsák az ügyleteket.
Jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása
Az ingatlanok jelzáloggal terhelt vásárlása hosszabb folyamat lehet, mint egy tehermentes ingatlané, azonban a jogi szabályozások miatt viszonylag kockázatmentes. Magyarországon jelenleg minden második ingatlanvásárlás jelzálog bejegyzésével történik, így a bankok szigorú és részletes szabályozásokkal kezelik az ilyen típusú ügyeket.
Egy jelzáloggal terhelt ingatlan megvásárlását akkor érdemes megfontolni, ha az eladó és a vevő megfelelően tájékozottak és felkészültek a folyamatra, és szakértői tanácsadást vesznek igénybe az ügylet lebonyolítása során. A jogi keretek között történő jelzálogkezelés biztosítja, hogy az ilyen típusú vásárlásokat általában megbízhatóan és biztonságosan lehessen lebonyolítani.
Jelzáloggal terhelt ingatlan adásvétele: bízd profikra!
Az ingatlan adásvétele során az eladó és a vevő között létrejön egy adásvételi szerződés, amelyben meghatározzák az ingatlanra vonatkozó jelzáloghitel rendezésének módját. A banki tartozás kiegyenlítésére két alapvető megoldás létezik.
- Az első esetben az eladó fizeti ki a lakáshitelt, ami lehet saját forrásból, az ingatlan vételárának egy részéből, vagy akár más ingatlanra felvett hitelből.
- A második esetben pedig a vevő folyósító bankja törleszti a jelzáloghitelt, esetleg új jelzáloghitelt vesz fel az ingatlanra. Fontos előre tisztázni a jelzáloghitel véglegesítésének feltételeit, és ajánlott előzetes hitelbírálatot kérni a vevőnek.
Az adásvételi szerződésben részletesen rögzítik, hogyan fizetik ki az ingatlanra terhelt jelzáloghitelt a banknak. Meghatározzák a hiteltartozás pontos összegét, és szükség esetén hivatalos igazolást kérnek erről a banktól.
Amennyiben a vevő új jelzáloghitelt vesz fel, az igazolást be kell mutatnia saját bankjának. A szerződésben pontosan leírják a fennmaradó hitelösszeget és a visszafizetés feltételeit, valamint rögzítik a jelzálogjog és a tilalmak feloldásának feltételeit is.
Az adásvételi folyamat során minden részletre kiterjedő megállapodás születik az ingatlanra terhelt jelzáloghitel rendezéséről és az ingatlan tulajdonjogának átruházásáról.
Fordulj hozzáértő ingatlanoshoz!
Jelzáloggal terhelt ingatlant értékesítenél, vásárolnál? Valamilyen kérdésed van, vagy még mélyebben beleásnád magad a témába? Netán ingatlanos karriert tervezel, és mélyebb szakmai tudásra vágysz? Olvass tovább blogoldalunkon, tanulj, vedd fel velem a kapcsolatot és fordulj hozzám bizalommal, vagy csatlakozz hozzánk értékesítői csapatunkba!
