A haszonélvezeti jog első hallásra talán hasonlít a saját tulajdonra, jogilag azonban sok fontos különbség adódik közöttük. Többféle formája is lehet, és számos olyan eset, amikor előnyösebb ez a konstrukció. De mit is jelent, hogy lehet alapítani, átruházni, megszüntetni, mennyi az értéke, hogyan és miért lehet ilyen ingatlant eladni, vásárolni? Nézzük a legfontosabb tudnivalókat!
A haszonélvezeti jog jelentése
A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy valaki más tulajdonában lévő ingatlant birtokolhat, használhat, és annak hasznait élvezheti. A haszonélvező szabadon élhet az ingatlanon kínálkozó lehetőségekkel, például használhatja vagy kiadhatja azt, és a felmerülő hasznokat is begyűjtheti.
A haszonélvezeti joghoz nem járul a tulajdonjoghoz hasonló rendelkezési jog, tehát a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant, vagy terhelheti meg azt más módon. Ez a fajta jog tehát egyfajta korlátozott jogot jelent a tulajdonos javára.
A haszonélvezeti jog legfőbb szabályai
A haszonélvezeti jog körül számos szabályrendszer és eljárási lépés található, melyek meghatározzák e jog létrejöttét, gyakorlását és esetleges megszüntetését. Legfontosabb aspektusai közé tartozik annak létrejötte és megszűnése, a joggyakorlás korlátai, valamint az átruházás és öröklés lehetőségei, továbbá a jog megszüntetésének lehetőségei, például a törlés.
A szabályok és eljárások megértése alapvető fontosságú a haszonélvezeti jogokkal kapcsolatos jogi helyzetek megfelelő kezeléséhez és értelmezéséhez.
Haszonélvezeti jog alapítása
A haszonélvezeti jog alapítása különböző módon történhet, leggyakrabban szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése alapján. Például az özvegyi jog alapján is létrejöhet ilyen jog. Az alapítás szerződés útján keletkezhet, akár ellenérték fejében, akár ingyenesen.
Ingatlan esetén a haszonélvezeti jog létrehozását követően az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni, hogy joghatályos legyen. Míg ingó esetén, például gépkocsinál, csupán a birtokátruházás szükséges, azaz a jog átadása a birtokba kerülés révén valósul meg, például a gépkocsi kulcsának átadásával.
Haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog értékének meghatározása a törvény által szabályozott módon történik. Bár a haszonélvezeti jog nem eladható, lehetőség van megváltására, aminek mértéke az 1990. évi XCIII. törvény 72. paragrafusa alapján meghatározott.
A haszonélvezeti jog értékének kiszámítása során számos tényezőt vesznek figyelembe. Fontos szempontok közé tartozik magának a haszonélvezeti tárgynak vagy ingatlannak az értéke, valamint a haszonélvező életkora.
Egy évre vonatkozó haszonélvezeti jog értékét a törvény a forgalmi érték egy huszadában határozza meg. A megváltási összeg meghatározásánál pedig az életkor alapján sávosan meghatározott szorzókat alkalmaz a törvény.
A haszonélvezeti jogosultjának életkora alapján az éves érték szorzója a következő:
- 25 évesnél fiatalabb: 10-es szorzó
- 25-50 év között: 8-as szorzó
- 51-65 év között: 6-os szorzó
- 65 év felett: 4-es szorzó
Ezen szorzók segítségével határozzák meg, hogy a haszonélvezeti jog mekkora értékű a megváltás során.
Haszonélvezeti jog átruházása
A haszonélvezeti jog átruházása és öröklése nem lehetséges a jogszabályok szerint. A haszonélvező nem adhatja át a jogot másnak, de átengedheti a birtoklás, használat és hasznok szedése jogát, ha a tulajdonos ezt elfogadja és nem tart igényt a hasznosításra. Ez azonban csak ellenérték nélkül lehetséges, kivéve, ha a tulajdonos más feltételek mellett is hajlandó erre.
Ha a tulajdonos beleegyezik, a haszonélvező lemondhat a jogáról egy másik személy javára, ami új haszonélvezet bejegyzését vonja maga után, és illetékköteles jogügyletnek minősül.
Haszonélvezeti jog megváltása
Amikor valaki lakást szeretne vásárolni, előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon található haszonélvezeti jog miatt nehézségekbe ütközik a birtokba vétel során. A haszonélvezőnek viszont lehetősége van lemondani a jogáról ellenérték fejében. Ezt a folyamatot nevezzük a haszonélvezeti jog megváltásának.
Haszonélvezeti jog törlése, megszűnése
A haszonélvezet megszűnhet több különböző okból:
- Időszak lejártával: ha a haszonélvezet meghatározott ideje lejár, akkor automatikusan megszűnik.
- Lemondással: amennyiben a haszonélvező lemond a jogáról, akkor a haszonélvezet megszűnik.
- Jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével: amikor a haszonélvező meghal, vagy nem marad utána jogutód, akkor a haszonélvezet megszűnik.
- Tulajdonjog megszerzésével: ha a haszonélvező megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, akkor a haszonélvezet megszűnik.
- Ingatlan vagy tárgy megsemmisülésekor: amennyiben az ingatlan vagy a tárgy, amire vonatkozik a haszonélvezet, megsemmisül, a haszonélvezet szintén megszűnik.
A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvezőnek vissza kell adnia a tulajdonosnak az adott “tárgyat”, de nem kell megtérítenie a rendeltetésszerű használat miatt bekövetkezett értékcsökkenést.
A haszonélvezeti jog megszüntetése egy másik módon is lehetséges, nevezetesen a törlés révén. Ez akkor történik, ha a haszonélvező lemond a használati jogról. Ezt az lemondást lehet ellenérték fejében vagy ingyenesen megtenni, azonban a jogügyletet mindenképp közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Nem szükséges okirat, ha a törlésre a bejegyzésben előre meghatározott időtartam letelte miatt kerül sor.
Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása, vásárlása
Nézzük, mi a helyzet ingatlan eladása vagy vásárlása során:
- Ingatlan eladás során a haszonélvezeti jog az ingatlan tulajdonosának személyében bekövetkező változásra tekintet nélkül fennmarad. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosnak jogában áll eladni a haszonélvezettel terhelt ingatlant. Általánosságban azt tapasztaljuk, hogy az eladás sikeresebbé tehető, ha a haszonélvező egyidejűleg lemond jogairól, akár ingyenesen, akár ellenérték fejében.
- Ingatlan vásárlás során a haszonélvezeti jog nem befolyásolja közvetlenül az eladási árat, mivel a haszonélvező lemond jogairól (esetleg ellenérték fejében), így az új vevő tehermentesen szerezheti meg az ingatlant. Fontos azonban megjegyezni, hogy ha az ingatlanra vonatkozóan elidegenítési tilalmat jegyeztek be a haszonélvező javára, az befolyásolhatja az ügyletet, mivel ebben az esetben csak az ő beleegyezésével történhet az adásvétel.
Amennyiben az ingatlanra elidegenítési tilalmat jegyeztek be, az ingatlant csak a haszonélvező beleegyezésével lehet értékesíteni. A haszonélvezet továbbra is érvényben marad a meghatározott időtartamig, hacsak ki nem fizetjük az értékét az adásvételkor.
Ezek tehát a legfontosabb tudnivalók összefoglalva. Persze a képlet nem mindig olyan egyszerű – vagy épp az, csak laikusként nehéz megtalálni a kiskapukat –, ezért érdemes lehet szakembert, vagyis ingatlanost is bevonni az adásvételbe.
Ingatlanszakértővel minden egyszerűbb!
Az adásvétel során egy ingatlanos számos módon segíthet. Először is, segít az eladóknak és vevőknek megtalálni a megfelelő partnert az üzleti tranzakcióhoz. Profi az ingatlanok értékének meghatározásában, az árak tárgyalásában és a tranzakció részleteinek kidolgozásában. Jogi és adminisztratív tanácsokkal is ellátja ügyfeleit az ingatlan- vásárlás vagy eladás folyamatában, segítve őket a szerződések értelmezésében és az ingatlanügyletek zökkenőmentes lebonyolításában.
További kérdésed maradt a témában, ingatlan értékesítés vagy ingatlan vásárlás előtt állsz, netán karriert indítanál? Vedd fel velünk a kapcsolatot – segítünk mindenben, ami csak ingatlannal kapcsolatos!
