Az ember azt hinné, ha érkezik egy megfelelő ajánlat az eladó ingatlanra, akkor már csupán a tulajdonos döntésén múlik, elfogadja-e az ajánlatot. Ez általában így is van, kivéve akkor, ha egy harmadik fél elővásárlási joggal rendelkezik – ez esetben ő ugyanis “kanyarban előzhet”, vagyis ugyanazon fizetési és egyéb feltételekkel megvásárolhatja az adott lakást vagy házat, ahol eddig ún. passzív, potenciális vásárlóként volt jelen. Lényegében tehát aktiválódik a szerepe. Az elővásárlási jog persze előnyös konstrukciónak tűnik vásárlói oldalról, de némi buktatóval is járhat (pl. eladói oldalról), ha nem figyelünk a szabályokra.
Az elővásárlási jog jelentése és története – minden út Rómába vezet!
Az elővásárlási jog tulajdonképpen egy lehetőség, amivel a jogosult élhet az eladási folyamat során. Ha egy ingatlan tulajdonosa el szeretné adni az ingatlanát, akkor az elővásárlási joggal rendelkező személynek elsőbbséget kell adnia az eladás során, ugyanazon feltételek mellett, amelyeket a harmadik fél ajánlott. Ez a jog törvényben előírt vagy szerződésben rögzített, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni.
Az elővásárlási jog nem új keletű dolog, évszázadok óta része a jogrendszernek. Már az ókori Rómában is létezett ugyanis hasonló szabályozás, ami biztosította a közösségek és családok stabilitását azáltal, hogy lehetőséget adott a közeli hozzátartozóknak és szomszédoknak, hogy előbb megvásárolhassák az eladó ingatlanokat. Azóta számos ország jogrendszerében megjelent, különböző formákban és szabályozásokkal – hazánkban is.
Az elővásárlási jog fő szabályai
Az elővásárlási jog szabályozása a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:221. § és egyéb vonatkozó jogszabályok alapján történik, ennek értelmében:
„Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére”.
Az elővásárlási jog célja, hogy meghatározott személyek számára elsőbbséget biztosítson egy ingatlan vagy más vagyon megvásárlásában, mielőtt azt egy harmadik félnek adnák el.
Elővásárlási joggal általában a szerződésben vagy törvényben meghatározott személyek rendelkeznek. Ilyenek lehetnek a bérlők, közeli hozzátartozók, szomszédok vagy egyéb, az ingatlanhoz jogilag kötődő személyek.
Fontos: az eladónak kötelessége írásban értesíteni az elővásárlási jog jogosultját a harmadik fél által tett eladási ajánlatról. Az értesítésnek tartalmaznia kell az eladás összes lényeges feltételét, beleértve az árat és az egyéb szerződéses feltételeket.
Pro és kontra: érvek az elővásárlási jog mellett, illetve ellene
Az elővásárlási jog több előnnyel és hátránnyal jár, amelyek befolyásolhatják mind az eladót, mind a jogosultat. A jog célja, hogy kiegyensúlyozza a felek érdekeit, és biztosítsa a jogosult védelmét az ingatlanpiacon.
Előnyök:
- Védelmet nyújt a jogosultnak: az elővásárlási jog megakadályozza, hogy az ingatlan olyan személy kezébe kerüljön, akit a jogosult nem kíván. Ez különösen fontos lehet családi házak vagy közösségi ingatlanok esetében.
- Piaci stabilitás: az elővásárlási jog segít fenntartani a közösségek és családok stabilitását, mivel lehetőséget biztosít a közeli hozzátartozóknak és szomszédoknak az ingatlan megszerzésére.
Az elővásárlási jog előnyei tehát különösen a jogosult számára nyújtanak védelmet és stabilitást. A jog lehetőséget ad arra, hogy az ingatlan ne kerüljön idegen kézbe, illetve a közeli hozzátartozók, barátok vagy szomszédok elsőbbséget élvezzenek.
Hátrányok:
- Időigényes folyamat: az elővásárlási jog gyakorlása időigényes lehet, mivel értesítési és döntési folyamatokat igényel. Az eladó és a jogosult számára is időbeli kötöttségeket jelenthet.
- Bonyolult szabályozás: a jogi háttér és feltételek bonyolultak lehetnek, ami jogi tanácsadást igényelhet. A feleknek tisztában kell lenniük a jogi követelményekkel és eljárásokkal.
Az elővásárlási jog hátrányai főként az eladó számára jelenthetnek nehézségeket, hiszen az eladási folyamat bonyolultabbá és hosszadalmasabbá válhat. A jog megfelelő ismerete és alkalmazása azonban mindkét fél számára biztosítja a jogszerű és méltányos eljárást.
Elővásárlási jog gyakorlása
Az elővásárlási jog gyakorlása több lépéses folyamat, mivel a jogosult elsőbbséget kell élvezzen az ingatlan megvásárlásában, mégsem biztos, hogy a vásárlás mellett dönt. A történet általában a következő:
- Vételi ajánlat érkezése: az ingatlan tulajdonosa vételi ajánlatot kap egy harmadik féltől. Ez az ajánlat tartalmazza az eladás feltételeit, beleértve az árat, a fizetés és birtokbaadás lényeges körülményeit.
- Értesítés: az eladó köteles értesíteni az elővásárlási jog jogosultját az ajánlatról, és annak minden feltételéről. Az értesítésnek pontosnak és részletesnek kell lennie, hogy a jogosult megfelelően mérlegelhesse az ajánlatot.
- Döntés: a jogosultnak megadott időn belül kell döntenie, hogy él-e az elővásárlási jogával. Ez az időtartam jogszabályban vagy szerződésben rögzített, és elegendőnek kell lennie a jogosult számára, hogy alaposan megfontolja a lehetőségeit.
- Elfogadás vagy elutasítás: amennyiben a jogosult elfogadja az ajánlatot, akkor azonos feltételek mellett megvásárolhatja az ingatlant. Ha nem él a jogával, az eladó szabadon értékesítheti azt a harmadik félnek. Elutasítás esetén a jogosult elveszíti elsőbbségi jogát az eladási folyamatban. Továbbá, ha kétszeri kiértesítésre sem veszi át a hivatalon kiértesítést, akkor is elveszik a jogosult joga.
Az elővásárlási jog gyakorlása tehát egyértelmű lépésekből áll, amelyeket mind a jogosultnak, mind az eladónak követnie kell. A jog gyakorlása biztosítja, hogy a jogosult megfelelően tájékozódjon és megalapozott döntést hozhasson, míg az eladó számára lehetőséget ad arra, hogy az ingatlant a lehető legjobb ajánlat mellett értékesítse.
Kerüld el az elővásárlási jog buktatóit ingatlanos szakember segítségével!
Az elővásárlási jog jelentős szerepet játszik az ingatlanpiacon, különösen olyan helyzetekben, ahol a közösségek és családok védelme elsődleges szempont. Fontos, hogy mind az eladók, mind a jogosultak tisztában legyenek a jogaikkal és kötelezettségeikkel, hogy a folyamat zökkenőmentes és jogszerű legyen. Az elővásárlási jog biztosítja, hogy a jogosultak előnyt élvezzenek, míg az eladóknak megfelelő időt biztosít a legjobb döntés meghozatalához.
Az elővásárlási jog gyakorlása számos buktatót rejthet magában, amelyek elkerülése érdekében érdemes ingatlanos szakember segítségét igénybe venni. Egy szakember ugyanis naprakész ismeretekkel rendelkezik a vonatkozó jogszabályokról és szerződéses feltételekről. De feladatai közé tartozik a jogszabályok és szerződéses feltételek ismerete, az értesítési kötelezettségek betartása, a határidők kezelése, valamint a döntéshozatal és a szerződések kezelése.
Egy jó szakember segíthet továbbá abban, hogy a jogosultak és az eladók is tisztában legyenek a jogokkal és kötelezettségekkel, valamint az elővásárlási jog részleteivel. Így elkerülhetők azok a hibák, amelyek jogi problémákhoz vezethetnek. Az ilyen támogatás mind az eladók, mind a jogosultak számára előnyös lehet, hogy a legjobb döntést hozzák meg az adott ingatlanpiaci helyzet közepette.További érdekes tartalmakról olvasnál, segítséget kérnél az ingatlan adásvétel során, vagy ingatlanosként képeznéd magad? Így vagy úgy, vedd fel velünk a kapcsolatot, és segítünk beindítani az üzletet!
