Az idei nyáron az egyik legjelentősebb ingatlanjogi változás a zártkerti területeket érinti. Bár ezek a telkek évtizedek óta jelen vannak a hazai ingatlanpiacon, sok tulajdonos máig szembesül azokkal a jogi bonyodalmakkal, amelyek megnehezítik a használatot, fejlesztést vagy éppen az értékesítést. A friss szabálymódosítás azonban új lehetőségeket nyithat meg – persze nem mindegy, hol található maga az ingatlan.
Mi is pontosan a zártkerti ingatlan?
A zártkertes övezetek eredetileg mezőgazdasági célokra szolgáltak: kisebb kertek, gyümölcsösök, szőlők tartoztak ide. Sok tulajdonos azonban idővel hétvégi házat, kisebb nyaralót vagy hobbicélú épületet húzott fel a telken, és mára számos ilyen területet lakóingatlan-szerűen használnak.
Tipikus példák:
- tóparti nyaralók
- kertes házak korábbi üdülőövezetekben
- hobbitelkekre épített kisebb épületek
- Budapest környéki zártkertek, ahol már életvitelszerűen laknak
A probléma viszont ott kezdődött, hogy ezek az ingatlanok továbbra is mezőgazdasági művelésre szánt területként szerepeltek a földhivatali nyilvántartásban, és az épületeket gyakran gazdasági épületként tartották számon.
Miért jelent ez gondot?
A zártkerti minősítés számos kellemetlenséget hozott magával:
- Lakáshitel és támogatások nem igényelhetők, mert nem lakóépületként van bejegyezve az ingatlan.
- Korlátozott beépíthetőség, szigorúbb fenntartási kötelezettségek (pl. gyommentesen tartás).
- Lassabb és bonyolultabb értékesítés, mivel a földforgalmi törvény szabályai érvényesek (kifüggesztés, elővásárlási jog).
- A piaci érték gyakran jóval alacsonyabb volt a valós használati értéknél.
Sok tulajdonos érezte már úgy, hogy az ingatlana „lakóházként működik, de papíron nem az”.
Hogyan kezelik a bankok a zártkerti és külterületi ingatlanokat?
A banki gyakorlat szigorúan a tulajdoni lap tartalmához igazodik. Friss banki (OSP) információk alapján az alábbi fő szabályok érvényesek:
Mikor fogadható el hitelcélként és fedezetként?
- Ha a tulajdoni lap részben termőföldet, de „kivett” lakóingatlant vagy beépítetlen területet is tartalmaz.
- Ha az ingatlan teljes egészében „kivett” (pl. lakóház és udvar), és nincs rajta művelési ág alól ki nem vett terület.
Amennyiben az ingatlan termőföldet is tartalmaz, a hitelhez szükséges:
- az adásvételi szerződés kifüggesztése,
- az elővásárlási jog gyakorlásának lezárása,
- és a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.
Mikor nem, vagy csak korlátozottan elfogadható?
- Ha az ingatlan csak termőföldből áll, és nincs „kivett” része → nem fogadható el sem hitelcélként, sem fedezetként.
- Tanya vagy birtokközpont: fedezetként nem elfogadható, hitelcélként is csak egyedi elbírálással.
Jelentős fordulat: könnyebb átminősítés
A nyár elején hatályba lépett jogszabály-módosítás lehetőséget teremt arra, hogy a zártkerti ingatlanok jogi státusza végre alkalmazkodjon a valós használathoz.
A lényeg:
Ha az adott település önkormányzata rendeletben engedélyezi, a tulajdonos kérheti a terület kivonását a művelési ágból. Ezután az ingatlan „művelés alól kivett területként” kerülhet bejegyzésre.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- A földhivatal hivatalosan is elismeri, hogy az ingatlan nem mezőgazdasági célra szolgál.
- A tulajdonos akár csak a telek egy meghatározott részére is kérheti az átminősítést.
- A részletszabályokat egy készülő kormányrendelet fogja meghatározni, így a folyamat pontos lépései településenként eltérhetnek.
Mit jelent az átminősítés hitel szempontjából?
- Ha a tulajdoni lapon nincs kivett rész, építés előtt szükséges az átminősítés ahhoz, hogy az ingatlan egyáltalán hitelképes legyen.
- Gyengébb aranykorona-értékű termőföld esetén a földhivatal hozzájárulhat a teljes vagy részleges kivonáshoz.
- Jó minőségű termőföldnél előfordulhat, hogy a más célú hasznosítás csak az épület felépítése után engedélyezett – ilyenkor az ingatlan csak hitelcélként, fedezetként nem fogadható el.
Miért előnyös a tulajdonosoknak?
Az átminősítés több szempontból is kedvező:
- Elkerülhetők a földforgalmi eljárások, így az értékesítés gyorsabb és egyszerűbb lesz.
- Reálisabb piaci érték érhető el – sok esetben jelentős áremelkedést hozhat a rendezett jogi státusz.
- Nem kell földvédelmi járulékot fizetni, mivel a kivonás nem számít más célú hasznosításnak.
- A „kivett” minősítésű ingatlanok kikerülnek a termőföldekre vonatkozó elővásárlási szabályok alól.
- Banki finanszírozhatóság szempontjából is tiszta helyzetet teremt.(Vegyes rendeltetésű ingatlanoknál a bank csak a „kivett” részt értékeli.)
Mire érdemes figyelni most?
A labda részben az önkormányzatoknál van. Az átminősítés lehetőségét helyi rendeletben kell megnyitniuk, ezért minden zártkerti tulajdonosnak érdemes figyelni:
- a település friss hirdetményeit,
- a rendeletek módosulását,
- az érintett övezetek kijelölését,
- valamint a banki elvárásokat már az értékesítés vagy hitelügyintézés előtt.
Azoknak, akik értékesítésen, bővítésen vagy hitelfelvételen gondolkodnak, ez a változás végre olyan jogi környezetet teremthet, amely összhangba hozza az ingatlan valódi használatát és a nyilvántartásban szereplő státuszt.
Ez a változás végre olyan jogi és finanszírozási környezetet teremthet, amely összhangba hozza az ingatlan tényleges használatát a nyilvántartott státusszal.
